新城鎮化助推產業地產急需告別“擦邊球”模式

伴隨著住宅地產和商業地產蓬勃發展而逐漸顯現出泡沫和危機，迷你倉旅遊地產、養老地產、教育地產等打著各種名號的新型地產進入了大�的視線，並如雨後春筍般投入建設。相比這些普羅大�十分熟悉的地產類型，產業地產則表現得十分低調，但已經吸引了不少傳統地產開發商的青睞，產業地產有望迎來"黃金時代"。本報記者林婉清/文劉偉/圖綠地轉攻產業地產近期備受關注的綠地集團，不久前才耗資近40億美元收購美國紐約布魯克林區一房地產項目而成為焦點，其近日又�動位於海口的綠地空港產業城和五源河旅遊文體中心項目，預示著綠地正將產業地產作為房地產主業轉型升級的主攻方向加以推進。據瞭解，此次綠地在海南正式動工的項目，正是其與海口市政府6月16日所簽的項目協議中的兩個。其中，空港產業城項目將建成以空港物流和創意產業配套、特色休閒娛樂產業、臨港旅遊服務業為主導產業，具有旅遊風情小鎮風貌的綜合性城市新城。這兩個項目加上綠地在海口的"騎樓老街"歷史旅遊文化區，三個綜合體項目總共占地2.23萬畝。按照規劃，綠地集團將在海南投入500億發展產業地產。據瞭解，綠地近年在昆明、哈爾濱、南昌、鄭州等地分別獲取了一批產業城項目。早在2008年，綠地集團旗下的上海雲峰集團有限公司就與安徽合能燃氣有限公司簽訂了總投資10億元的合作協議，將共同打造安徽綠地生態工業園。而近幾年，綠地還先後投建哈爾濱國家級廣告產業園、大慶綠地大學科技園、西鹹新區空港產業城、南昌綠地未來城、南昌小微企業科技園、呼和浩特白塔空港物流園等一批產業項目。"綠地順應'產城融合'的新型城鎮化導向，正在加快構築平台化產業地產模式。我們嘗試借力強勢平台資源，迅速做強做大一批戰略性項目。"據綠地集團董事長張玉良透露，綠地希望充分整合上下游產業資源，借助與一批產業巨擘的合作及成熟產業項目的引入，構築平台模式。產業地產持續發力產業地產的範圍很廣，寫字樓、獨棟、科技園區都包含在內，北京甚至把第三產業現代服務業也包含其中。不過在3年前地產調控剛剛開始之時，產業地產對於許多人來說還是個很陌生的概念，被許多開發商視為"雞肋"。但隨著中國傳統經濟增長模式越來越難以為繼，新型城鎮化的進一步深入，房地產行業盈利模式轉型迫在眉睫，產業地產這塊"骨頭"反而成為越來越多地產企業追逐的對象。特別是自"十八大"以來，政府不斷釋放出促進實體經濟發展的信號，指出要夯實實體經濟的基礎，實行更加有利於實體經濟發展的政策措施，推動戰略性新興產業、先進製造業健康發展，mini storage快傳統產業轉型升級。政府對重振實體經濟的重視，為產業地產帶來新一波發展機遇。因此，近年來中國的產業地產正如日中天，國內的工業物業租金也開始水漲船高，成為各路資本瞄準的投資新熱點。保險公司、信托公司、基金公司等都希望通過產業地產投資基金、信托等金融產品，躋身產業地產投資領域，這也為產業地產開發企業開闢了一條暢通的融資渠道。高緯環球中國區產業服務部董事張純明表示："中國工業物業市場將繼續保持需求旺盛、租金上漲的局面，這一態勢在北京、上海、成都、深圳、重慶等城市表現得尤為明顯。我們預計今年市場會有更多的產業地產需求，發展成熟、配套設施完善的工業園區將受到企業追捧。"在這樣的大形勢下，不僅北上廣深等一線城市大量上馬，不少三四線城市也希望依托臨近的大城市的資源，開發產業園區，其中位於京津腹地的燕郊就是一個範例，其區域內產業園區項目一夜之間如雨後春筍般冒出地面。開發企業亟需轉型有一位專家曾經說過，產業地產是塊高級蛋糕。如果說賣住宅的是小學生、賣商業地產的是大學生的話，賣產業地產應該算做是研究生了。產業地產的招商範圍很龐大，需求也更加多種多樣，企業不僅要考慮企業的成長環境，還有更多的軟性因素需要考慮，因為產業地產的招商人群不僅要瞭解企業需求，更要深入企業中來，對企業運營及未來發展有更加準確的把控。但令人頭疼的是，當前仍有許多產業地產商靠打"擦邊球"的方式，用傳統的住宅地產開發思路來運作產業園區。這不但會造成種種法律風險，還將使企業錯失盈利模式轉型的實踐機會。北京的亦莊開發區和河北的固安開發區或許可以成為產業新城和新區的典型案例。這種"宜工、宜商、宜居"的產業新城，不僅能夠有效緩解人口、交通、資源、環境方面的壓力，也更有利於土地的集約化利用和產業的集群式發展，促進第三產業和區域的均衡發展，使城鎮化變得更富有活力和動力。組團式發展的產業新城，作為工業化、城市化和農業現代化協調發展的新興載體，在未來必將成為中國城鎮化的一個重要路徑。而在中國沿海產業大升級和大轉移的背景下，中部崛起和西部開發又一次面臨著難逢良機。對於這些相對落後的地區，如何實現"以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉統籌"是一個相當有益的探索，也同樣是�多產業地產商應該抓住的重要機遇，借此實現新的規模擴張和模式突破。結語資金運作也是發展產業地產重要的一環。產業地產資金運作時間更久，資金回收較慢，產業地產運作前後的資金需求量都很大，這對於開發商運營商的資金實力和技術實力都是很大的考驗。儲存