公寓競爭秘訣：先找租客

信息來源於四川新聞網 / Cited from .newssc.org/近年來,公寓在成都樓市的推進一直"跌跌撞撞"，迷你倉大熱之後陷入冷清，讓不少手持大量公寓的開發商苦不堪言。但隨著部分優質公寓交付、進入租賃市場，表現優異的精裝公寓無疑再度成為刺激投資者的一把利劍。如疊翠峰、桐梓林歐城、中海部落閣等精裝公寓，45平方米單月能租到2500元左右，且供不應求，讓手中有閑錢，又受限購制約的投資者再次蠢蠢欲動。市場新爆發的需求被敏銳的開發商迅速捕捉。成都商報記者從各家開發商獲悉，建發·鷺公館目前推出了一口價房源，7650元/平方米的現房精裝公寓悄然大熱,建發·金沙里也在熱銷中。神仙樹區域的新成國際即將推出35∼66平方米的精裝公寓，排號火爆。龍潭寺首席綜合體上古天地30∼40平方米的SOHO還未面市，也被很多投資者盯上。藍光·空港韓國城、藍光幸福滿庭SOHO也是一經推出就幾乎被搶購一空。開發理念升級 開發商從被動變主動據中成房業統計，2012年間，成都商業地產面積達到1500萬平方米，其中SOHO類產品的體量占40%，約700萬平方米。進入2013年，SOHO產品進一步被消化，成交同比大幅增長，而上半年新增供應同比大幅下滑，整體供銷比為0.90。中成房業策劃總監彭雯表示，前幾年開發商開發SOHO，大部分是因為要消化商業指標，而近兩年開發商則主動開發附加值高的SOHO公寓產品，而投資者也紛紛買單。記者瞭解，早期40年產權公寓多集中在一環內，如金色夏威夷、香檳廣場、藍色港灣等項目。隨著時間推移，一環內的土地供應日益稀缺，產品供應開始由市中心向外圍擴散，逐漸外移三環，甚至繞城外。自早期藍光開發的金色夏威夷、香檳廣場等項目成功運作以來，銀座、東辰瑞景、原築、米蘭小築、藍色港灣等SOHO公寓項目也早已遍佈市場。發展到近兩年，萬科、龍湖、建發、複地等一線品牌開發商開始加入這一行列。開發的產品形態也從過去單一的清水標間，發展到現在的精裝行政公寓，統一招商運營的酒店公寓等。"過去SOHO因為是40年商業產品，價格一般都低於住宅產品，開發商銷售起來積極性不高；而最近一兩年的SOHO產品，經過了開發商的統一包裝和圈層挖掘，一些項目的價格反而高于同區域的住宅產品，且銷售情況不錯。"彭雯說，城南的麥迪遜廣場單價已經超過了25000元/平方米，就是一個很好的例子。去年成交集中 今年多點開花"上周才有個客戶整抬了我們一層的SOHO，30套，準備用來辦公。"藍光·空港國際城相關負責人告訴成都商報記者。"我們在大源的鷺公館SOHO已經是精裝現房了，可以即買即住，這個月推出了一口價，首付一成的活動後，當天就成交了40多套。"建發成都公司營銷負責人表示。據中成房業統計，今年1-10月份，成都市場上已經成交的SOHO公寓達到877038平方米，最近兩個月，新增的SOHO公寓面積遠遠低於銷售面積。從統計數據來看，目前藍光·空港國際城以820套的成交備案數據高居成都SOHO公寓成交榜的首位。在成交榜單上，成交多的項目主要集中在城南區域mini storage"去年，SOHO項目的成交比較集中，主要是藍光·空港國際城和龍湖·時代天街。今年則是多點開花，很多項目推出的SOHO產品都賣得不多。城北的北歐知識城和金科中心，SOHO銷量很大；城南建發·鷺公館、兩江國際等項目賣得很火。"中成房業分析人員認為，從市場的成交走勢來看，今年最後兩個月，SOHO市場還將有一波銷售熱潮。據調查，40年產權公寓的客戶群體大致有三類：第一，純粹的投資客，因投資屬性突出，占據比例最高；第二，首次及過渡性置業者，多為剛參加工作不久支付能力相對有限的工薪族，其總價優勢明顯，產品時尚，購買後既能滿足其過渡型居住功能，同時兼有一定的投資功能；第三，成長型中小企業及創業者，商業立項的公寓因為可以註冊公司，加上總價低，物管低，辦公的同時可以居住，成為中小型企業及SOHO辦公群體的選擇目標。目前，這部分自用的人群正在增多。決戰市場特色運營是關鍵除了正在銷售的SOHO產品，今年年底還有一大批新的SOHO公寓上市。新成國際全精裝35~66平方米柏濤公寓，預計12月開盤；江宇天府城的青年精英SOHO也將開盤亮相；上古天地30~40平方米的SOHO公寓可以自由選擇精裝或清水，已經開始誠意登記……縱觀此次各大項目推出的SOHO產品，在產品定位及運營商均推出了自己的特色運營。中成房業分析人員認為，SOHO的銷售還將在年底掀起一股投資小高潮。新成國際的銷售經理表示："目前我們推出了1號樓和3號樓兩棟自住兼投資的精裝公寓產品。1號樓是全精裝鉑濤公寓，配家具、家電，完全實現拎包入住。裝修風格分為六種，打破傳統公寓小戶型設計思路，客戶可根據自己的喜好選擇不同裝修風格，像歐式風格、現代風格、日式風格、中式風格等，實現個性化的定制服務。3號樓是純投資物業。由途家酒店來經營管理，客戶與香港格威特酒店簽定出租協議，同時引進了途家全球酒店管家服務，提供24小時五星級入戶保養。"據上古天地的策劃經理彭晶介紹，上古天地的SOHO水電氣三通，而且擁有3米15層高，享受�溫泳池配套、天際會所配套，不論是自住投資還是用作寫字樓都很適合。與此同時，SOHO精裝也成為一種潮流，如建發·鷺公館、新成國際等均實行全精裝。建發地產成都公司的營銷負責人表示："我個人建議投資者首選市場上精裝的SOHO，這樣避免投資客拿到房還要花精力去裝修。"面對如今市場上越來越多的SOHO產品面市，選擇怎樣的SOHO產品進行投資，也成了投資者面臨的一大難題。對此，銳馳營銷總經理馮玨表示，地段是首要考慮因素，這決定了產品能否租得起價。新港地產董事長張紅兵也認為，作為投資公寓來說，要從地段、交通、產品本身、物業管理等方面進行考慮，"SOHO產品，要麼就是選址在城市核心區，要不然就是產業中心和商務中心"。馮玨還建議，投資者還應考察SOHO公寓項目未來的發展潛力，"如果說到投資，一般是買了房子找租客。而現在一些開發商已經把工作做到了前面。先為SOHO公寓引進酒店或者是商業管理公司來統一運營，這樣解決了SOHO公寓的出租渠道，更具投資性。"成都商報記者 杜娟儲存